Все на воздух! Этапы воплощения давней мечты
У каждого успешного человека в жизни рано или поздно наступает момент, когда его мечта о собственном доме начинает материализовываться. Чтобы построить коттедж в соответствии с индивидуальным представлением о красоте и комфорте, потребуется подходящий участок – и здесь важны не только цена, наличие леса или водоема. Чем полнее будет "протестирован" приглянувшийся участок земли, тем качественней будет ваша жизнь за городом.
Проживание в частном доме за городской чертой, несомненно, имеет ряд преимуществ перед многоэтажками-скворечниками. Это и чистый воздух, и отсутствие соседей за стеной, и приятный простор самого жилища и приусадебного участка.
Чтобы все это действительно радовало, специалисты советуют еще до покупки участка продумать, какие системы жизнеобеспечения понадобятся для нового домовладения, кто и как будет его обслуживать и сколько времени вы готовы тратить на поездки на работу или, например, в магазины. А иначе, вложив в строительство немалую сумму, можно столкнуться с "сюрпризами", незнакомыми горожанину.
Скатертью дорога
По словам Руслана Вдовенко, вице-президента Ассоциации "Земельный союз Украины", одними из наиболее важных факторов, от которых будет зависеть комфорт или дискомфорт проживания по соседству с природой,— это качество дороги и наличие коммуникаций. Поэтому и искать подходящий участок лучше, уже определившись с направлением и возможным населенным пунктом.
"При выборе района поселения я бы обращал внимание на его транспортную доступность по отношению к месту работы, школы для детей и других точек, куда приходится ездить чуть ли не каждый день, — рассказывает Руслан Вдовенко. — Для тех, кто часто бывает в центре, лучшие заезды — со Старой и Новой Обуховских трасс, на втором месте — с Житомирской (в часы пик пробки на проспекте Победы). Следующие по доступности – Одесское и Вышгородское направления (а также поселки, расположенные на правом берегу Десны, например, Хотяновка, Новоселки). Для тех, кто работает в центре, постоянно жить в предместье по Броварскому или Бориспольскому направлению будет крайне неудобным, ведь дорога в одну сторону из-за постоянных пробок на мостах будет занимать порядка 2,5 часов. Но такой вариант может отлично подойти тем, чей офис расположен на Левобережье".
Кроме удобства, полезно оценить и денежные расходы на дорогу. Несложно посчитать, что если вы решите построить дом, например, в 40 км от КП и планируете каждый день ездить в Киев на собственном авто, то только бензин будет "съедать" не менее $200-$250 в месяц.
Кроме того, если приглянувшийся участок окажется не на сформированной улице, а "в чистом поле", за прокладку подъездных путей к нему придется заплатить из своего кармана (если повезет с соседями, то в складчину с ними). Асфальтирование дороги сегодня обходится не менее $200 за погонный метр – значит, недостающий участок, например, длиной в 100 м "выльется", как минимум, в $20 тыс. Причем нужно учесть и то, что класть дорогу лучше уже после того, когда последний сосед закончит строительство на своем участке – иначе ее просто "разобьют" грузовики.
Источники энергии
Как отмечает независимый консультант Ярослав Цуканов, качество участка характеризуют не только ландшафтные или видовые характеристики, но и технические. Поэтому он рекомендует сначала заказать разработку проекта будущего дома (позднее его можно немного изменить, иначе сориентировать по сторонам света и т. д.) или хотя бы "набросать" эскиз самому, определившись со стилем, набором функций и компоновкой помещений.
Такая "прорисовка" позволит при помощи специалистов оценить потребности в коммуникациях, в первую очередь газе и электричестве,— для этого нужно просто посчитать потребление всех ваших приборов, включая садовые.
По словам Руслана Кизлайтиса, специалиста по загородной недвижимости консалтинговой компании "РЕД", хотя населенные пункты в большинстве своем газифицированы и электрифицированы, к существующим сетям не всегда можно подключиться, даже если поблизости от участка проходит газопровод или расположен трансформатор.
"Многие сети, которые находятся в области, перегружены,— говорит Руслан Кизлайтис.— Когда они проектировались, никто не рассчитывал, что в домах будут кондиционеры, полы с подогревом, электрополив и многие другие современные приборы. Например, допустимая электрическая мощность на один дом составляла лишь 1 кВт. Сегодня же на коттедж площадью 200–250 кв. м порой требуется 10–30 кВт. Приобретение участка под строительство дома без возможности за приемлемую цену подвести коммуникации не имеет смысла, и поэтому и выяснять ее нужно сразу, до подписания договора".
Однако и здесь не все так просто и без консультации знающего человека не обойтись. Например, в "Киевоблгазе" объяснили, что технические условия на подключение (по сути, "добро" с конкретными цифрами) выдаются только на основании документа о праве собственности, к тому же если готов либо проект дома, либо план застройки участка. Но сама процедура оформления земли в собственность занимает, как минимум, несколько месяцев – кто знает, не исчерпаются ли за это время резервы местных сетей?
Отсутствие этих резервов выльется будущему землевладельцу в существенные затраты – особенно если единомышленников среди соседей окажется немного. По информации Руслана Кизлайтиса, сегодня газификация и электрификация одной сотки при строительстве коттеджного городка стоит приблизительно от $800 до $1200. В частном же секторе покупателю земли "в чистом поле" при благоприятных обстоятельствах это обойдется в $700–800 за сотку.
Если позволяет бюджет, нормальное электроснабжение может быть обеспечено при помощи включения трансформатора в существующую сеть, стоимость которого составляет несколько десятков тысяч долларов. Прокладка газовой трубы среднего давления (без учета получения разрешений) на сегодня обходится в среднем $40–70 за погонный метр.
Сложности с подключением и его дороговизна характерны для популярных населенных пунктов, где ведется активная застройка. В то же время, в отдаленных селах, на которые спрос сегодня не так велик, подключиться к сетям можно всего за $700–800.
Круговорот воды
Централизованная подача воды, а также системы отопления и канализации в поселках области – большая редкость. Но вопрос обеспечения своего будущего домовладения живительной влагой практически всегда решается положительно. Другое дело, в каком денежном эквиваленте это решение выразится и какого качества вода попадет к вам в бассейн или на стол.
Конечно, можно заглянуть к соседям и оценить, глубока ли вода, "на глазок". Кроме того, опытный риелтор обычно имеет некоторое представление об ареалах с большей или меньшей ее доступностью.
Очевидно, что чем глубже залегание чистой воды на приглянувшемся участке, тем дороже заставить ее устремиться в домашний водопровод. Такая ситуация характерна, например, для Иванковичей или Лесников, которые ценятся как раз за свой живописный холмистый рельеф. По словам Руслана Кизлайтиса, в Подгорцах и некоторых других районах приходится бурить скважину порой 100–160 м, что обходится в $10-12 тыс.
А вот, например, в населенных пунктах, расположенных в пойме Десны (Зазимье, Пуховка), может оказаться достаточно и 15-метровой скважины. Стоимость ее обустройства вместе с водозаборным насосом составляет $500-$800.
Как отмечает Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, точную информацию по воде дают специальные гидрогеологические изыскания. Если документа об их результатах у хозяина участка не окажется, то нужно заказать их самому, либо посмотреть, как обстоят дела у соседей.
Расходы по обустройству индивидуальной канализации, как правило, определяются предпочтениями будущего домовладельца и могут стоить в зависимости от качества очистителей как $400, так и более $7000.
Кстати, активное освоение пригорода и, как следствие, растущее количество отходов жизнедеятельности, которые способны проникать в близкие к поверхности песчаные водоносные горизонты – это одна из причин, почему специалисты советуют сегодня не скупиться на более глубокую и дорогую скважину, пробуренную "на известняк".
Недешево обходится и очистка поступающей в дом воды, однако, по словам Ярослава Цуканова, расходы на нее можно оптимизировать. Во-первых, уже после того, как скважина пробурена, важно заказать химический анализ добываемой Н2О, что позволит грамотно подобрать фильтры. В целом, вода киевского региона имеет повышенное содержание катиона железа, а стоимость одного соответствующего фильтра колеблется от $10 до $800. Сэкономить можно, применив также разводку коммуникаций и подвергая доочистке до питьевого уровня лишь небольшую часть воды (около 5%).
От результатов гидрогеологических исследований (стоимость которых стартует от нескольких тысяч долларов) будут зависеть не только затраты на обустройство автономного водоснабжения. Например, высокие грунтовые воды позволяют экономить на их "добыче" — в то же время могут внести определенные ограничения на постройку или привести к ее удорожанию.
По словам Владимира Степенко, геология может существенно повлиять на структуру затрат на возведение дома. Строительство коттеджа без учета особенностей грунта может привести к более серьезным проблемам, решить которые без капительного ремонта здания (как минимум) редко возможно.
Устроить индивидуальное горячее водоснабжение (и экономить деньги) сегодня можно даже с помощью старой доброй печи. Но самый распространенный вариант отопительной системы коттеджа на сегодня – автономный газовый котел (стоит он порядка $1500) плюс магистральный газ в качестве горючего. Баллоны неудобны и ненадежны, поскольку быстро расходуются и, согласно технике безопасности, их вообще нельзя держать в доме – на морозе же они попросту замерзнут. Нередко применяются и различные виды более дорогого электрического отопления.
Не чужды будущим домовладельцам и технологические новинки, которые, возможно, помогут сберечь определенную сумму денег и повысить качество отопления дома. Например, на одной из специализированных выставок была представлена система, работающая на солнечных батареях (стоимость 6 тыс. евро). По словам экспонентов, она способна поддерживать тепло в коттедже площадью до 200 кв. м даже в пасмурную погоду, и платить по счетчику за это не придется.
"Технологии движутся вперед – и сегодня многие из тех, кто хочет построить загородный дом, стараются быть в курсе новинок,— делится своими наблюдениями Руслан Вдовенко. — Последние годы, например, на выставке "Архитектура и строительство" пройти нельзя, и большая часть гостей – это не представители строительных фирм, а конечные потребители".
Составляющие комфорта
Не секрет, что при грамотном подходе индивидуальное возведение загородного коттеджа может обойтись на 20%, а то и на 50% дешевле, чем покупка готового дома у застройщика в организованном городке. Но не стоит забывать и об обратной стороне медали этой экономии и тщательно продумать составляющие жизни "в новом формате".
"Живя в городских квартирах, мы привыкли, что масса вопросов, начиная от уборки придомовой территории до приезда ремонтников в случае сбоев в работе каких-либо систем в квартире, решаются как бы сами собой – на самом деле за них отвечает ЖЭК или другая эксплуатирующая организация,— говорит Руслан Вдовенко.— За городом этот элемент исчезает, и заботы (как организация, так и оплата) о состоянии дома, участка, а также инженерных систем ложатся на плечи домовладельца".
В целом расходы по содержанию частного коттеджа можно разделить на коммунальные и эксплуатационные. "Коммуналка" более-менее прогнозируема и, в зависимости от потребления газа и электричества, может составлять как 150 грн, так и $150 в месяц. Сюда же добавьте и расходы на телефонную связь, Интернет и телевидение. Сложнее определиться, кому доверить и сколько платить за такие важные сервисы, как, например, вывоз мусора, обслуживание и ремонт инженерных систем, охрану, уборку дома или стрижку газонов.
"Одной из наиболее актуальных проблем хаотичной застройки остается безопасность, особенно если социальная среда неоднородна, — говорит Владимир Степенко. — Придется договариваться с соседями, тратиться на сверхдорогие замки и решетки или даже установить сигнализацию с выходом на центральный пункт охранной организации. Но и это не всегда гарантирует, что хулиганы просто не разобьют в доме окна".
Не стоит забывать и о специфических для сельской местности проблемах, к которым нужно быть готовым хотя бы морально, чтобы оперативно решать их по мере поступления. Зачастую, это – отсутствие освещения на улицах (которое, возможно, стоит установить за свой счет), перепады в электрических сетях. Неприятные сюрпризы приносят осадки – от дождей грунтовые дороги становятся "непроходимыми", и расчисткой снега тоже должен кто-то заниматься! Если коттедж расположен на возвышении, то во время гололеда вы к нему просто не подъедете.
По словам Владимира Степенко, высокие расходы и хлопотность содержания индивидуального особняка – один из мотивов, почему покупатели сегодня все больше внимания обращают на коттеджные поселки. Ежемесячные эксплуатационные затраты в зависимости от класса городка составляют $1-$1,5 за кв. м, т. е. в среднем $250-$450. В то же время эта цифра все-таки ниже, чем при стихийном строительстве, поскольку обслуживание осуществляется централизованно.
Служба эксплуатации, как правило, обеспечивает круглосуточную охрану, уборку территории городка (иногда и самих участков), вывоз мусора, освещение улиц, обслуживание инженерных сетей. Часть ежемесячного платежа может также идти на обслуживание готовых элементов инфраструктуры. Немаловажным фактором является также единое социальное окружение.
В ряде коттеджных поселков можно купить или готовый дом, или участок с подрядом на строительство. Вы можете заказать коттедж по одному из типовых проектов, вписанных в архитектурный стиль городка, или даже по индивидуальному. Правда, скорее всего, стоимость сотки на территории городка будет заметно выше, чем в соседних населенных пунктах.
Инфраструктура
Сегодня основным неудобством жизни поближе к природе остается практически полное отсутствие развитой инфраструктуры. "Исключением является Новообуховская трасса, вдоль которой в последние годы появилось множество современных магазинов и ресторанов,— рассказывает Ярослав Цуканов.— Совсем другое впечатление оставляет Броварское направление. Инфраструктура там хотя и есть, но она уже морально устарела".
То же самое можно сказать и о магазинах, медицинских учреждениях, школах или детских садах, которые есть в большинстве поселков. Ситуация начала улучшаться лишь в самых близких к Киеву, а потому наиболее инвестиционно привлекательных, населенных пунктах.
Поэтому пока, как правило, загородный житель существенно "привязан" к столице, и чтобы чувствовать себя комфортно, удаленность "от цивилизации" не должна превышать того расстояния, которое вы готовы преодолевать как минимум дважды в день. Чтобы не попасть впросак, продумать, где и как часто вы будете делать закупки продуктов в случае недостатка их в сельском магазине, и во сколько обойдется оказание медицинской помощи, полезно еще при выборе участка.
В то же время в небольших коттеджных городках, строительство которых началось еще в 2000-2001 гг., большинство из этих элементов отсутствуют или решены на невысоком уровне. "Содержать нормальный магазин в городке на 30-50 домовладений, как правило, не выгодно: он может быть либо дотационный, либо за его существование придется доплачивать жителям",— говорит Ярослав Цуканов.
По словам Владимира Степенко, сегодня на этапах проектирования и строительства находятся ряд крупных коттеджных городков на 1000 и более домовладений. Именно они смогут стать серьезным конкурентом хаотичной застройке, поскольку здесь появятся не только базовые элементы инфраструктуры, а и торговые и медицинские центры, детские учреждения, а также деловые, спортивные и развлекательные комплексы.
